設為首頁收藏本站
返回列表 發帖
查看: 18806|回復: 9
打印 上一主題 下一主題

[樓市萬花筒] 【攻略】樂山買二手房最全攻略 看完秒懂(獨家)

[復制鏈接]
跳轉到指定樓層
樓主
發表于 2015-1-14 15:20:03 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式


大部分的人都喜歡買期房,可期房不但等的時間長,而且風險大,對于資金不太寬裕且買房較急的人來講,二手房那就是最佳的選擇了。

但買二手房要走哪些流程,怎么選擇中介,要交哪些稅費,需要注意些什么,你都知道嗎?


Step1:論期房、二手房的優缺點
期房
優點:
1、價格比較低,優惠比較多!
2、朝向、戶型選擇余地多
3、產權年限更接近70年(商品房)

★ 缺點:
1、看不到具體房子的樣子(只能看到樣板間,多少都有誤差)具有一定的風險性。
2、交付后不能及時搬進去,需要裝修,裝修后需要一定的時間去除異味。
3、收房時可能發現與理想中的差距大,各種質量問題或其他問題。
4、擔心中途KFS資金鏈斷了,老板跑路了,賠了夫人又折兵。
5、周邊配套啥子可能都不會太成熟,需要一定的時間發展。前期生活可能不太方便。

二手房
優點:
1、房子本身和戶型、朝向、環境、采光是看得到現成的,一目了然哈!
2、現買現住,房子質量好不好看得到的,像漏水,陰暗,不透風,悶熱都能現場感受到的。
3、不用擔心KFS跑了啊啥的,完全是實物了,比較放心。
4、周邊配套咋樣也是一目了然,旁邊有啥子學校,有啥子超市,有啥子購物廣場都能看到,不會說只是聽獸獸一個勁兒的說:我們這個樓盤未來會建個XXX。
5、小區物業管理怎么樣,看房的時候也能感受到,而且可以隨便抓兩個小區的阿姨問問。

★ 缺點:
1、價格相對更貴
2、房子產權可能已經消耗幾年或10來年了(70年產權剩余得可能只有50多年了)

Step2:買二手房需要走哪些流程?

第一步:選中介


買二手房,自然讓人首先想到的就是中介了,樂山比較有名的中介就是我愛我家、名盛啊那些。


1、一般中介費收多少?


一般中介報價標準:

買房:收取買賣雙方各一個點

租房:收取房客1個月房租


嬧/b]小貼士:中介費是可以講價的哈,只要和房東當面談~還價一定要低。我愛我家喜歡報高價等客戶還價吃差價~名盛喜歡報低價拉客戶。




2、中介可以會為你做些什么?

前期:中介會帶你去看各種符合你要求的房子。

中期:幫你和房東進行價格和其他要求的溝通,擬訂合同。(中期一定要注意親自和房東談價格,不然中介容易吃差價)

后期:幫你搞定全套過戶流程,把產權轉移到你名下(其中幫你貸款還需要收取額外的費用,收取費用=貸款總金額×1%)


舉個例子:若你房子總價100萬,你需要貸款70萬,那么他們要收取的費用即:700000×0.01=7000元。



3、還有沒有其他費用?


除了中介費外,還有貸款費,就是上面說的貸款總金額×1%的費用,有的中介說的是擔保費不說貸款費,其實都是一樣的啦!


小貼士:另外還有登記費,個稅、契稅、不滿五年的房子還有營業稅等,有關于稅的都是房管局收取,不是交給中介,具體的下面會說。


下面是某神人給的“可以省去中介費”的招數,(紳士可跳過)

神人說:我教你個繞過中介的辦法,中介帶你去看房子之后,你就曉得門牌號這些了,然后去物業查,就說樓上漏水了啊,或者老是有異響什么的,問他們要電話,然后你直接聯系房東。

嬧/b]總結:

大公司費用高,服務周到,穩當。小公司費用低,服務一般,但有風險。所以還是看個人選擇嘛!但要是你有很懂這方面的朋友到可以自己去辦理貸款啥的,還是能省不少的錢。

第二步:查清房屋產權屬性



買二手房,那你就必須要查清楚房屋的屬性,保證要是可售的商品房,而不是公租房、安置房、單位分配房還有其他小產權房。


另外還需要注意以下幾個方面:

確保買的這套房子沒有拿去抵押(一般按揭貸款都是將房子進行抵押了的,所以買之前一定要確認房東已經還完貸款了,房子不在銀行抵押狀態中)

確保房子沒有被法院等機關查封

房子沒有被租出去

房子產權是明確的(不存在夫妻雙方僅一方同意賣,或者離婚后對房產判決不明確的)


第三步:查看房子質量


買二手,查看房子質量咋樣,是重中之重的事情啊,千萬不能馬虎!


查看房子質量好不好新妹給大家以下幾個方法參考:

親自到房子里面看房子結構,承重墻有沒有被破壞,房子漏不漏水,墻面有沒有裂痕。

看看戶型好不好,光照怎么樣,通不通風,采光如何。

問問旁邊隔壁的鄰居,從他們口中來獲取這個小區環境和質量如何


小貼士:如何你去看房的時候,發現房子剛剛裝修不久,那么你就得留意了,這是不是為了掩蓋房子得某些不足呢?有種房子裝修得非常漂亮~貼的墻紙~看到很大氣~但是沒有家電的這種房子一般都是有問題的。


第四步:明確中介所收的定金性質


在你看完房子已經確定要買的時候,那么就是交定金的時候了,這個定金到底是中介代收還是轉交呢?這個你就必須要問清楚了。


如果是代收:那么就要出具房東的委托書。

如果是轉交:那么就要在合同里面必須看得到這一條。


小貼士:為了防止中介讓你交完定金后故意提高房屋總價,你還要在定金協議中寫清楚,不得提價這一條!一般交定金就喊房東不能漲價~漲價就是違約~賠違約金。


第五步:與房東面談


雖然已經找了中介公司全程辦理了,但是也不能完全避免一些中介員工在其中動手腳,賺差價!所以自己還是很有必要和房東親自面對面的溝通確認下。這樣才妥妥滴!


第六步:扯清水費、電費、電話光纖費等雜費。


為了避免買了房子后還得幫之前的房東繳納水電費,所以在買房的時候就必須把這些問題全部扯清楚。

免得到時候找人找不到,而且水費逾期繳的話,還會加分2‰的滯納金。還有電話線,光纖線都需要理清楚。


第七步:協助燃氣過戶


按照燃氣公司的規定,上下家是需要一起到燃氣部分辦理過戶手續的。


小貼士:燃氣要注意,很多中介公司不會幫你辦~糊弄你~讓你自己去跑,燃氣過戶是中介公司該做的后續服務。


第八步:遷移戶口


戶口是重中之重,也是發生最多糾紛的地方,所以,房子賣出去后房東是需要及時的遷出戶口的,買家才能遷入戶口。


小貼士:買房的人需要在房屋交接的前一天,到房屋所在的地的當地派出所查下房東家的戶口是否遷出去了,如果上家要求交房后才肯遷出戶口,那么你就需要和他們對這個問題有個明確的約定(合同啊,協議啊都可以)


Step3:買二手房除中介費外,還要交哪些稅?

為了讓大家更容易看懂,新妹特地做了下面表格!記性不好的可以將圖片保存哦!



新妹在此特別感謝網友@瘋狂的木乃伊 為二手房相關問題提供的幫助,感謝感謝!


分享到:  QQ好友和群QQ好友和群 QQ空間QQ空間 騰訊微博騰訊微博 騰訊朋友騰訊朋友
收藏收藏 轉播轉播 分享分享 分享淘帖 支持支持 反對反對
沙發
發表于 2015-1-15 10:07:05 | 只看該作者
還是自己找賣家。。。省一筆中介費
板凳
發表于 2015-1-15 10:10:22 | 只看該作者
正好用上 ,哈哈 。謝謝
地板
發表于 2015-1-15 10:15:15 | 只看該作者
有些地段好價格便宜的中介自己買起來再高價賣出去。
6
發表于 2015-1-15 16:37:32 | 只看該作者
很好很強大
7
發表于 2015-1-15 16:42:08 | 只看該作者
哎。。。咋個不早點發啊。。。。
8
發表于 2015-1-15 16:55:44 | 只看該作者
這種東西多來點!!!!
9
發表于 2015-1-20 09:10:12 | 只看該作者
很好,很有逼格
10
發表于 2015-1-20 09:10:13 | 只看該作者
很好,很有逼格
返回列表 發帖
您需要登錄后才可以回帖 登錄 | 注冊

本版積分規則

熱門推薦
Copyright © 2011-2016 新樂山網 版權所有 法律顧問:四川齊天律師事務所 
客服QQ:97150833 網友群:167548984 客服電話:0833-2133363
蜀ICP備12014243號-1   Powered by Discuz! X3.2   侵權舉報:本頁面所涉內容為用戶發表并上傳,相應的法律責任由用戶自行承擔;本網站僅提供存儲服務;如存在侵權問題,請權利人與本網站聯系刪除!舉報電話:0833-2133363
快速回復 返回頂部 返回列表
体彩江苏7位数走势图